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操作マニュアル
ウルサポ エージェントポータル v6.0 完全ガイド
⚡ クイックスタートガイド
初めてご利用の方へ：ログイン → ②ダッシュボードで全体把握 → ③ローン検索でシミュレーション → ④CRMに顧客登録 → ⑤次回アクションを設定
毎朝の習慣：CRM画面を開く → 「本日のタスク」パネルで今日の行動確認 → 自動追客アラートをチェック → 期限の近い顧客から連絡開始
🔐 ① ログイン・アカウント管理
🔑 ログイン手順
1
ブラウザでウルサポのURLにアクセスします。推奨ブラウザはGoogle Chrome・Edge（最新版）です。
2
登録済みのメールアドレスとパスワードを入力し「ログイン」ボタンをクリックします。
3
ログイン成功後はダッシュボードが表示されます。サイドバーのロゴをクリックするといつでもダッシュボードへ戻れます。
💡
ログイン状態は同一ブラウザ・デバイスで保持されます。共有PCをご利用の場合は作業後に必ずサイドバー下部の「ログアウト」をクリックしてください。
👤 新規アカウント登録
ウルサポへの新規登録には管理者から発行された招待コードが必要です。
1
ログイン画面下部の「招待コードで新規登録」リンクをクリック
2
招待コード・氏名・メール・パスワードを入力して「登録」
3
登録完了後、自動的にログインしてダッシュボードへ遷移します
⚙️ ロールと権限
| ロール | できること | できないこと |
|---|
| 管理者（admin） | 全機能・全顧客閲覧、招待コード発行、ログ確認 | - |
| エージェント（agent） | 顧客管理・ローン検索・書類管理 | システム設定、他エージェントのデータ管理 |
🔒 パスワード・セキュリティ
パスワードを忘れた場合は管理者へご連絡ください。システム設定（管理 → ユーザー管理）からパスワードをリセットできます。パスワードは英数字8文字以上を推奨します。
📊 ② ダッシュボードの見方
ダッシュボードは全営業活動の"コントロールタワー"です。毎朝の出社後、まずこの画面で今日の状況を把握する習慣をつけましょう。
📈 KPIカード（4枚）
| カード | 内容 | 目標水準 |
|---|
| 総顧客数 | 登録されている顧客の総数 | - |
| 🔥 HOTリード | 優先度スコアが高い（要即対応）顧客数 | 常に0を目指す（即アクション） |
| フォロー必要 | 追客期限を超えた顧客数（自動判定） | 週次で0リセット |
| 成約見込額 | 事前審査申込〜承認の顧客予算合計 | 目標金額と照合 |
🔔 自動追客アラート
ステータスごとの推奨追客タイミングを超えた顧客を自動で検出し、具体的なアクションを提案します。
| ステータス | 要注意（橙） | 停滞（赤） |
|---|
| 初回相談 | 7日経過 | 14日経過 |
| 条件確認 | 14日経過 | 21日経過 |
| 事前審査申込 | 21日経過 | 30日経過 |
| 本審査中 | 30日経過 | 45日経過 |
| 承認 | 14日経過 | 30日経過 |
💡
「追客済」ボタンを押すと、その顧客の「最終更新日」がリセットされアラートが一時解除されます。アクティビティに記録した際も自動更新されます。
📅 本日のタスクパネル
次回アクション（電話・メール・面談等）の期限が「期限切れ・今日・3日以内」の顧客が自動でカード表示されます。カードをクリックすると顧客詳細モーダルが開きます。
🔍 ③ ローン検索・スコアリング
ウルサポのコア機能。20行以上の金融機関に対してAIスコアリングを実行し、最適な銀行を秒速で特定します。
STEP 1 — お客様情報の入力
| 項目 | 重要度 | 入力のコツ |
|---|
| 年収・年齢 | ⭐⭐⭐ 必須 | 税込年収を万円単位で入力。副業・役員報酬は含めない（変動所得として別途アドバイス） |
| 雇用形態 | ⭐⭐⭐ 必須 | 正社員・公務員は審査有利。自営業・契約社員は金融機関選定に大きく影響 |
| 勤続年数 | ⭐⭐⭐ 必須 | 1年未満は多くの銀行で申込不可。2年以上から選択肢が広がる |
| 借入希望額・返済期間 | ⭐⭐⭐ 必須 | 返済比率（年収比）が35%以下になるよう調整する |
| 既存借入残高 | ⭐⭐ 重要 | カードローン・車ローンも含めて入力。隠すと審査落ちの原因になる |
| 頭金 | ⭐ 任意 | 頭金10%以上でフラット35等の選択肢が広がる |
STEP 2 — スコアリング結果の読み方
各銀行カードに表示される適合評価と通過率の目安：
| 評価 | 通過率目安 | 推奨アクション |
|---|
| 🏆 最適合（S） | 75〜90% | 第一志望として推薦。即申込 |
| ✅ 高適合（A） | 60〜74% | 有力候補。条件を確認の上推薦 |
| 🔵 条件付き（B） | 40〜59% | リスクアラートを確認して判断 |
| ⚠️ 要改善（C） | 20〜39% | 改善可能な項目（借入一本化等）をアドバイス後に再検討 |
| ❌ 申込困難（D） | 10〜19% | 他行への切り替えを推奨 |
| 🚫 申込不可 | 0〜9% | 非推奨。別の銀行を選択 |
💡
「🔍 ローン診断レポートを生成」で出力したPDFは、お客様への説明資料に最適です。銀行名・スコア・リスクアラートがA4レイアウトで整理されます。
⚠️
スコアは審査通過を保証しません。金融機関の審査基準は非公開であり、実際の結果と異なる場合があります。「参考値」として活用してください。
STEP 3 — 顧客に紐付けてCRMに保存
1
STEP3下部の「顧客として保存」ボタンをクリック
👥 ④ 顧客管理（CRM）基本操作
➕ 新規顧客の登録
2
氏名（必須）・年収（必須）・年齢（必須）を入力。その他の項目はあとから編集可能
3
流入元（リードソース）を選択。後の分析で効果測定に使います
4
「登録」ボタンをクリック。初期ステータスは「初回相談」で登録されます
💡
「📋 フォームを発行」ボタンから顧客自身に情報入力フォームのURLを送付すると、入力完了と同時にCRMに自動登録されます（入力ミス防止にも有効）。
📋 リスト画面の各表示要素
| 表示要素 | 内容・意味 |
|---|
| ☑️ チェックボックス | 複数選択して一括操作（後述⑤）を実行できます |
| 🔥 HOT / ⚡ WARM / ❄️ COOL / 🧊 COLD | 購入時期・スコア・滞在日数・最終接触日から自動算出した優先度 |
| 滞在日数バッジ | 現ステータスに何日いるかを色分け（緑=正常 / 橙=要注意 / 赤=停滞） |
| スコア / 通過率 | 直近のローン検索結果。未計算は「ローン検索」タブから実行 |
| 次回アクション | 設定済みの次回連絡日と種別。期限切れは赤字で警告 |
🔍 検索・絞り込み
- 名前/電話/メール検索：リアルタイムで一覧をフィルタリング
- 雇用形態フィルター：正社員・公務員・自営業等で絞り込み
- 購入時期フィルター：「今すぐ」「3ヶ月以内」等で優先顧客を抽出
- 流入元フィルター：紹介・WEB・SNS等チャネル別に絞り込み（後述⑦）
- ステータスタブ：画面中央の「初回相談」「条件確認」等のタブで段階別表示
👤 顧客詳細モーダルの使い方
顧客行をクリックすると3タブのモーダルが開きます：
📋 基本情報タブ
- ステータスをドロップダウンで変更（変更履歴は自動記録）
- メモ欄：自由記述。商談メモや注意事項を残す
- 次回アクション設定（詳細は下記）
📅 アクティビティタブ
- 電話・メール・面談・メモを記録してタイムラインに蓄積
- 「📄 テンプレート」ボタンでステージに合った文章を自動挿入（後述⑥）
- 記録は逆時系列で表示（最新が上）
🏠 希望条件タブ
- 希望エリア・予算・間取り・頭金を確認・更新
- 「このお客様でローンシミュレーション」で即座にローン検索画面へ遷移
📅 次回アクションの設定
1
顧客詳細「基本情報」タブの「次回アクション」欄を確認
2
種別ボタン（📞電話 / ✉️メール / 🤝面談）から種別を選択
設定後はCRMリストの「次回アクション」列に期日が表示され、「本日のタスク」パネルにも自動で表示されます。
⬛ パイプライン（カンバン）ビュー
「⬛ パイプライン」ボタンでカンバンボードに切り替えます。商談ステージが横方向に並び、各顧客カードには優先度・滞在日数・次回アクションが表示されます。全体の進捗を視覚的に把握するのに最適です。
☑️ ⑤ 一括操作（Bulk Actions）NEW
複数の顧客を同時に操作できる機能です。大量の顧客データを効率よく管理するために活用してください。
✅ 顧客を選択する
1
CRMリスト表示で、各行左端の☑️ チェックボックスをクリックして顧客を選択
2
ヘッダー行のチェックボックスをクリックすると現在表示中の全顧客を一括選択・解除
3
1件以上選択すると、リスト上部にダークな一括操作バーが自動で表示されます
💡
ステータスタブや検索フィルターで絞り込んだ状態でヘッダーチェックを押すと、フィルター後の顧客だけが選択されます。効率的な一括操作に活用しましょう。
📌 一括ステータス変更
1
一括操作バーの「ステータス変更」ドロップダウンから新しいステータスを選択
3
選択した全顧客のステータスと変更履歴が自動で更新されます
ℹ️
例えば「セミナー参加者50名を一括で初回相談→条件確認に昇格」「審査結果が出たグループを一括で本審査中→承認に変更」等の操作が数秒で完了します。
📥 CSVエクスポート
3
「顧客データ_YYYY-MM-DD.csv」がダウンロードされます（Excelで開けます）
エクスポートされる列：氏名・フリガナ・メール・電話・年齢・年収・予算・雇用形態・ステータス・流入元・購入時期・登録日
🗑 一括削除
「🗑 削除」ボタンをクリックすると確認ダイアログが表示されます。削除は取り消せませんので慎重に操作してください。不要なテストデータの整理等にご使用ください。
⚠️
削除操作は取り消せません。大切な顧客データを誤って削除しないよう、まずCSVエクスポートでバックアップを取ってから操作することを強く推奨します。
📄 ⑥ フォローアップテンプレートNEW
各商談ステージに最適化された定型文を一クリックで挿入できる機能です。毎回の文章作成時間を削減し、品質の高い追客コミュニケーションを標準化します。
📄 テンプレートの使い方
1
顧客詳細モーダルを開き「📅 アクティビティ」タブをクリック
2
「📄 テンプレート」ボタンをクリック（テキストエリアの下）
3
テンプレートパネルが展開し、現在の顧客のステージに合ったテンプレートが表示されます
4
テンプレートカードをクリックすると、アクティビティのテキストエリアに自動挿入されます
📋 ステージ別テンプレート一覧
| ステージ | テンプレート名 | 用途 |
|---|
| 初回相談 | 初回ご挨拶メール | 問い合わせ直後の第一連絡 |
| 初回相談 | 初回面談後フォロー | 面談内容の確認・次ステップ提案 |
| 初回相談 | 資料送付案内 | 比較資料・パンフレット送付の案内 |
| 条件確認 | 事前審査のご案内 | 事前審査の打診 |
| 条件確認 | 必要書類チェックリスト | 事前審査に必要な書類の案内 |
| 事前審査申込 | 審査申込受付確認 | 申込完了のお知らせ |
| 事前審査申込 | 審査中の物件探し提案 | 審査待ち中の物件探し促進 |
| 本審査中 | 本審査進捗報告 | 審査の現在状況を報告 |
| 本審査中 | 物件見学同行提案 | 審査中に物件内覧を提案 |
| 承認 | 審査承認おめでとうメール | 承認通知・次ステップ案内 |
| 承認 | 契約に向けた最終確認 | 各関係者との日程調整依頼 |
| 契約済 | ご契約完了のお礼 | 成約後の感謝とアフターフォロー案内 |
| 否決 | 再挑戦のご提案 | 否決後の再申込戦略の提案 |
💡
テンプレートには {name}（顧客名）・{agent}（担当者名）・{area}（希望エリア）・{budget}（予算）・{rooms}（希望間取り） などのプレースホルダーが含まれており、顧客情報で自動置換されます。
テンプレートパネル下部の「他のステージのテンプレートを表示」を展開すると、現在のステージ以外のテンプレートも選択できます。
🎯 ⑦ リードソース（流入元）管理・分析NEW
「どのチャネルから来た顧客が成約しやすいか」を把握することで、マーケティング投資の最適化が可能になります。
🔧 リードソースの設定
新規顧客登録時の「流入元（リードソース）」フィールドから選択します：
| 選択肢 | 該当するケース |
|---|
| 紹介・口コミ | 既存顧客・知人からの紹介 |
| WEB検索 | Google/Yahoo検索からの問い合わせ |
| SNS・ブログ | Instagram・Twitter・自社ブログ等 |
| セミナー・展示会 | 住宅相談会・マネーセミナー等 |
| 飛び込み | 店頭来店・飛び込み営業 |
| DM・郵送 | ダイレクトメール・チラシ |
| その他 | 上記以外 |
💡
既存顧客のリードソースはあとから顧客詳細「基本情報」タブで「流入元」を確認・編集できます（データがあれば表示されます）。
🔍 流入元フィルター
CRM画面上部ツールバーの「流入元: 全て」ドロップダウンから特定のチャネルで絞り込めます。例えば「WEB検索」を選択すると、WEBからの問い合わせ顧客だけが表示されます。
📊 流入元分析（売上予測パネル内）
CRM画面右上の「📈 予測」ボタンを押して開く「売上予測（Forecast）」パネルの右側に、流入元別の顧客分布グラフが表示されます。
- 各チャネルの顧客数と全体に占める割合がバーグラフで表示
- どのチャネルが集客に貢献しているか一目で把握可能
- 流入元別CSVエクスポートと組み合わせて成約率分析も可能
ℹ️
ベストプラクティス：月次で「紹介」「WEB」「セミナー」チャネルの顧客数と成約数を比較。コストパフォーマンスが高いチャネルに営業リソースを集中投下することで成約率が向上します。
📈 ⑧ 売上予測（Forecast）NEW
Salesforce流の加重パイプライン予測により、現在の商談状況から将来の売上（成約額）を科学的に算出します。
🔓 Forecastパネルを開く
1
CRM画面右上ツールバーの「📈 予測」ボタンをクリック（紫枠のボタン）
3
顧客の追加・ステータス変更をすると自動でリアルタイム更新されます
📊 3つのKPI指標
| 指標 | 計算方法 | 活用シーン |
|---|
| 加重パイプライン（紫） | 全アクティブ顧客の「予算 × ステージ確率」の合計 | 全体の成約見込みを予測。マネジャーへの報告に |
| コミット（橙） | 事前審査申込〜承認の「予算 × 確率」の合計 | 今月・今四半期の確度高い見込みを把握 |
| クローズ見込み（緑） | 承認・契約済の予算合計（確率100%換算） | 確実に見込める金額。目標達成の最低ライン |
📐 ステージ別確度設定
| ステージ | 確度（%） | 根拠 |
|---|
| 初回相談 | 10% | まだ具体的な意思決定なし |
| 条件確認 | 25% | 前向きな意思あり・条件整理中 |
| 事前審査申込 | 45% | 申込を決意・書類準備段階 |
| 本審査中 | 65% | 審査中・承認待ち |
| 承認 | 85% | 承認取得・契約手続き中 |
| 契約済 | 100% | 成約確定 |
ℹ️
毎月初に「加重パイプライン」と「目標成約額」を比較する習慣をつけましょう。目標に届かない場合は「初回相談」件数を増やすか、停滞案件を次のステージに進める打ち手が考えられます。
📅 月別新規登録トレンド
Forecastパネル右側に今月・先月・2〜3ヶ月前の新規顧客登録数が棒グラフで表示されます。集客活動の成果を時系列で把握するのに使います。
📊 ⑨ パイプライン分析
「📊 分析」ボタンで開くパネル。ステージ別の商談状況と停滞リスクを視覚的に把握できます。
📊 バーチャート
各ステージの顧客数を棒グラフで表示。どのステージが溜まっているか、全体のバランスを確認します。理想的なファネル形状（上から下に徐々に細くなる）を目指しましょう。
⏱ 平均滞在日数
各ステージの顧客が平均何日間留まっているかを表示。この値が「停滞の閾値」を超えている場合、そのステージに構造的な問題（書類不備・顧客の迷い等）がある可能性があります。
⚠️ 停滞アラート件数
各ステージで「要注意（橙）」以上の顧客数を赤バッジで表示。停滞件数が多いステージを優先的にフォローアップしましょう。
💼 3つのサマリKPI
- アクティブ商談：契約済・否決を除いた進行中案件数
- 停滞中：いずれかの停滞アラートが発生している件数
- 審査中予算合計：事前審査申込〜承認の顧客の予算合計
📋 ⑩ 書類管理
「書類管理」メニューでは、顧客ごとの提出書類の収集進捗を一元管理します。
📝 書類ステータスの管理
| ステータス | 意味 | 操作 |
|---|
| 📋 未収集 | まだ顧客から受け取っていない | 顧客にリクエスト |
| 📨 収集済 | 受け取ったが内容確認中 | 内容を確認する |
| ✅ 確認済 | 内容を確認・承認済み | 次の書類へ進む |
| ❌ 再提出要 | 内容に不備あり | 顧客に再提出依頼 |
📊 全顧客書類準備状況グラフ
書類管理画面下部に、全顧客の書類収集率を棒グラフで表示。どの顧客の書類準備が遅れているかを一目で把握できます。
🔍 ローン診断レポートの出力
2
「🔍 ローン診断レポートを生成」ボタンをクリック
3
ブラウザの印刷機能（Ctrl+P / Cmd+P）でPDF保存が可能
💡
ローン診断レポートは顧客との面談資料、銀行への説明資料として活用できます。ロゴ・スコア・上位行比較表・リスクアラートが美しくレイアウトされます。
📤 ⑪ 顧客フォーム発行
顧客自身に情報を入力してもらうフォームURLを発行し、入力完了と同時にCRMへ自動登録する機能です。情報収集の手間と入力ミスを大幅に削減します。
📲 フォーム発行手順
1
CRM画面左上「📋 フォームを発行」ボタンをクリック
2
発行されたURLをコピー（または「コピー」ボタンを押す）
4
お客様がフォームに入力・送信すると、CRMに自動登録されます
📋 フォームで収集できる情報
氏名・フリガナ・メールアドレス・電話番号・年収・年齢・雇用形態・勤続年数・会社名・扶養家族数・自己資金・配偶者年収・物件種別・購入時期・希望エリア・予算・希望間取り・頭金・備考
💡
「プレビュー」ボタンでお客様が見るフォームの表示を事前に確認できます。送付前に必ずご確認ください。
🏦 ⑫ 収益用不動産ローン検索NEW
ローン検索画面の「収益用不動産ローン」タブで、投資用物件（区分マンション・一棟アパート・一棟マンション等）向けの融資機関スコアリングが可能です。実需向けローンとは審査基準が根本的に異なります。
実需ローンとの違い
| 項目 | 実需向けローン | 収益用不動産ローン |
|---|
| 審査の主軸 | 申込者の年収・勤続年数 | 物件収益力（DSCR・利回り） |
| 金利水準 | 0.4〜2.5%前後 | 1.8〜4.0%前後（高め） |
| 最大融資額 | 年収の7〜10倍程度 | 物件価格の70〜85%（LTV） |
| 取り扱い金融機関 | ほぼすべての銀行 | 専門金融機関・一部地銀のみ |
| 審査の難易度 | 比較的標準的 | 物件・立地・築年数が重要 |
入力フォームの主要項目
| 項目 | 重要度 | 入力のコツ |
|---|
| 物件種別 | 必須 | 区分マンション・一棟アパート・戸建（賃貸）等から選択 |
| 物件価格（万円） | 必須 | 売買契約書記載の金額を入力 |
| 借入希望額（万円） | 必須 | 自己資金を差し引いた金額。LTV（借入/物件価格）が70〜80%以下が基本 |
| 表面利回り（%） | 最重要 | 年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100。4.5%以上が多くの金融機関の最低基準 |
| 月額賃料収入（万円） | 最重要 | 満室想定ではなく現況実態収入を入力。空室を抱えている場合はリアルな数値で |
| 築年数（年） | 重要 | 1981年以前（旧耐震）は多くの金融機関でNG。新耐震基準（1981年以降）が必須要件の銀行が多い |
| 申込者年収（万円） | 重要 | 最低基準は金融機関により異なるが、300〜500万円以上が目安 |
| 勤務形態 | 重要 | 会社員（正社員）が最も審査有利。自営業・法人はSBI新生銀行等一部で不可 |
DSCRとLTVの見方
フォーム右側の「リアルタイム計算パネル」に自動表示されます。
| 指標 | 計算式 | 合格基準 |
|---|
| DSCR（Debt Service Coverage Ratio） | 月額賃料 ÷ 月額返済額 | 1.0以上（1.2以上が理想） |
| LTV（Loan to Value） | 借入額 ÷ 物件価格 × 100 | 80%以下（70%以下が理想） |
| 月次キャッシュフロー | 賃料 − 月返済額 | プラスであること |
💡
DSCRが1.0を下回る（賃料収入 < 返済額）場合、ほぼすべての金融機関で融資不可となります。物件価格・借入額・返済期間を調整してDSCR 1.0以上を確保してください。
⚠️
収益用不動産ローンは審査難易度が高く、実需向けと比べて審査落ちのリスクが高いです。金利も高めのため、キャッシュフロー試算を必ず事前に行ってください。金利はあくまで参考値です。詳細は各金融機関にお問い合わせください。
主な対応金融機関と特徴
| 金融機関 | 特徴 | 注意点 |
|---|
| オリックス銀行 | 業界大手。全国対応・審査基準が明確 | 新耐震基準必須。年収400万円以上 |
| 東京スター銀行 | 旧耐震物件も相談可能。柔軟な審査 | 金利やや高め |
| SBI新生銀行 | 会社員限定だが低金利 | 自営業・法人は不可。都市部物件のみ |
| スルガ銀行 | 全国対応。幅広い物件種別に対応 | 不正融資問題後に審査厳格化。金利高め |
| 大和ネクスト銀行 | ネット完結。首都圏の新耐震マンションに強い | 首都圏・大阪・名古屋のみ |
| クレディセゾン | LTV85%まで可能。自己資金が少なくても対応 | 金利高め。初心者向け |
| 地方銀行 | 物件所在地エリアの地銀は金利最低水準 | 取引先企業でないと難しい場合あり |
🤝 ⑬ 成約支援（クロージング）NEW
「成約支援」メニューでは、顧客の成約確率スコアをAIが算出し、パイプライン管理・クロージングスクリプトを提供します。買い相談と売り相談を別タブで管理でき、それぞれに最適化されたKPIとスコアリングが表示されます。
買い相談 / 売り相談タブの使い分け
| タブ | 対象顧客 | 表示KPI |
|---|
| 買い相談 | 住宅購入・投資物件購入を検討している顧客 | アクティブ数・想定手数料・事前審査中・承認済 |
| 売り相談 | 所有物件の売却を検討している顧客 | 売出中数・査定依頼中・売却合意済・想定仲介収入 |
💡
顧客を登録する際の「相談種別」（CRM顧客詳細 → 基本情報タブ）で「売り相談」を選択した顧客のみが売り相談タブに表示されます。
成約スコアの読み方（買い相談）
| スコア帯 | 判定 | 推奨アクション |
|---|
| 70〜99点 | [HOT] 最優先対応 | 今週中に連絡・申込書類の準備 |
| 40〜69点 | [WARM] 積極フォロー | 週1回のコンタクト・物件紹介継続 |
| 0〜39点 | [COLD] ステータス維持 | 月1回のニュースレター等でウォームアップ |
売り相談のステータス管理
| ステータス | 意味 | 次のアクション |
|---|
| 初回相談 | 売却意向を確認した段階 | 査定依頼の打診 |
| 査定依頼 | 査定を依頼された段階 | 査定書の作成・提出 |
| 媒介契約 | 媒介契約を締結した段階 | ポータル掲載準備・価格設定 |
| 売出中 | 市場に売り出している段階 | 内覧対応・問い合わせ管理 |
| 売買交渉 | 購入希望者と交渉中 | 条件調整・重要事項説明準備 |
| 決済 | 売買契約〜決済準備中 | 残代金決済の段取り |
| 成約 | 売却完了 | 仲介手数料の請求・お礼連絡 |
クロージングスクリプトの活用
成約支援画面の「クロージングスクリプト」タブには、商談ステージ別の応答スクリプトが収録されています。お客様との商談前に確認し、よくある懸念・反論への返し方を準備しましょう。
スクリプトはステータス別に「電話・LINE・訪問」の3種類があります。「コピー」ボタンで文章をコピーして活用できます。
想定仲介収入の計算式（売り相談）
売り相談タブのKPI「想定仲介収入」は 売却希望価格 × 3% ＋ 6万円（税別） で計算されます。顧客詳細の「売却希望価格」フィールドが入力されている顧客の合計値です。
🏢 ⑭ 業者情報・プラン管理NEW
業者情報ページ
サイドバーの「業者情報」メニュー（管理者のみ表示）から、自社の宅建業者証明書スタイルの情報ページにアクセスできます。
- 会社名・宅建業者免許番号・代表者名・所在地・電話・FAX
- 宅地建物取引士（担当者）情報・所属協会
- 現在のプランと契約日・組織ID
- 「印刷」ボタンで印刷可能（社内掲示等に活用）
💡
「情報を編集」ボタンから管理画面の「自社情報設定」タブに遷移できます。情報が正確に登録されているか定期的に確認しましょう。
宅建業者免許番号の登録
管理画面「自社情報設定」タブで宅建業者免許番号を登録します。
1
「免許種別」から「都道府県知事」または「国土交通大臣」を選択
2
更新回数（業歴番号）を入力（例：初回登録は「1」）
4
「確認」ボタンをクリック（免許種別選択後に有効化）
ℹ️
宅建業者免許の形式：「都道府県知事（1）第123456号」のように表示されます。書式の統一により顧客への提示や内部管理が容易になります。
プラン管理・決済（管理者のみ）
サイドバーの「プラン管理」メニューからプランの確認・変更ができます。
| プラン | エージェント数 | 顧客数 | 主な機能 |
|---|
| フリー（無料） | 1名 | 30件 | ローン検索・CRM・物件管理 |
| スタンダード（¥9,800/月） | 5名 | 300件 | 全機能＋成約支援・書類管理・チーム管理 |
| プロ（¥24,800/月） | 20名 | 2,000件 | 全機能＋API連携・優先サポート |
| エンタープライズ | 無制限 | 無制限 | 専任CSM・SLA保証・カスタム連携 |
Stripe決済リンクの設定（オーナー・管理者のみ）
管理画面の「Stripe設定」タブでオンライン決済リンクを設定できます。
2
各リンクのURL（https://buy.stripe.com/xxxxx）をコピー
3
管理画面「Stripe設定」タブに貼り付けて「保存」
4
「プラン管理」画面に「お支払いの流れ」が表示され、顧客がStripe経由で決済可能になります
⚠️
決済完了後のプラン自動反映には別途Webhook連携が必要です。現在は決済後に管理者が手動でプランを変更してください（管理 → ユーザー管理）。
❓ ⑮ よくある質問・トラブル対応
Q. ロゴをクリックしたらどこに戻りますか？
ダッシュボードに戻ります。どのページにいてもサイドバー上部の「ウルサポ」ロゴをクリックするとホームに戻れます。
Q. スコアが低い顧客でも申し込みできますか？
スコアはあくまで参考値です。「要改善」「申込困難」の評価でも実際に通過するケースがあります。リスクアラートの赤・黄項目を1つずつ確認し、改善できる項目（既存ローンの一本化・勤続年数の積み上げ等）をアドバイスしてから申込を検討してください。
Q. 顧客データはどこに保存されていますか？
顧客データはブラウザのローカルストレージに保存されています。別のブラウザや別のデバイスからは見えません。定期的にCSVエクスポート（一括操作機能）でバックアップすることを強く推奨します。
Q. 銀行の申込URLがエラーになります
各金融機関のサイトリニューアルにより、まれにURLが変更されることがあります。管理者へお知らせいただくか shoetsu.baba@baba-capital.com までご連絡ください。随時更新いたします。
Q. テンプレートをカスタマイズできますか？
現在はシステム標準テンプレートのみ対応しています。カスタムテンプレートの登録機能は近日対応予定です。テンプレートを挿入後にテキストエリアで直接編集してご利用ください。
Q. 予測（Forecast）の金額が想定と異なります
Forecastは「予算 × ステージ確率」で計算されます。顧客の「予算」フィールドが空欄の場合は計算に含まれません。顧客詳細「希望条件」タブまたは顧客登録時に予算を入力してください。
Q. 一括操作で誤って削除してしまいました
削除は取り消せません。ブラウザの「戻る」操作も無効です。定期的なCSVエクスポートによるバックアップを推奨しています。今後のアップデートでゴミ箱機能の追加を予定しています。
Q. モバイルでも使えますか？
スマートフォン・タブレットからも基本操作は可能です。サイドバーは画面左上のハンバーガーメニュー（≡）から開閉できます。売上予測・書類管理等の詳細機能はPC画面での利用を推奨します。
Q. 複数の担当者で同じ顧客を管理できますか？
現在は担当者ごとに独立したローカルストレージを使用しています。チームでのリアルタイム共有機能（クラウド同期）は次期バージョンで提供予定です。
Q. ページを更新（リフレッシュ）するとログアウトされますか？
ページを更新してもログイン状態は維持され、最後に表示していた画面が自動で復元されます。セッション情報はブラウザのローカルストレージにも保存されているため、リフレッシュやタブの再開でも再ログインは不要です。
Q. 収益用不動産ローンのスコアが低い場合はどうすればよいですか？
NG理由として表示される項目を確認してください。よくある改善策：
• LTV超過：自己資金を増やして借入額を下げる
• 利回り不足：より高利回りの物件を探す（または価格交渉）
• 旧耐震建物：1981年以降の新耐震物件に切り替える
• DSCR不足：返済期間を延ばす・借入額を減らすで改善可能
• 年収不足：年収基準の低い金融機関（クレディセゾン等）を優先検討
Q. 売り相談の顧客に買い相談用の画面が表示されています
成約支援画面では「買い相談」「売り相談」のタブで表示顧客が切り替わります。顧客登録時に「相談種別」を「売り相談」に設定することで、正しいタブに表示されます。CRM顧客詳細の「基本情報」タブから変更可能です。
Q. AI物件検索でポータルサイト（SUUMO・HOME'S等）の物件が表示されませんか？
AI物件検索は実際のポータルサイトから物件データを取得しているのではなく、AIが条件に合う参考物件例を生成する機能です。各ポータルサイトは利用規約で自動クロールを禁止しており、技術的にもブロックされています。実際の物件検索は、表示されるポータル検索リンク（SUUMO/HOME'S/athome）から直接行ってください。
Q. レインズに掲載するにはどうすればよいですか？
レインズ（REINS）は宅地建物取引業者専用のシステムです。利用条件：① 宅建業者免許を取得していること ② 宅地建物取引業協会（全宅連・全日本不動産協会等）に加盟していること ③ 協会経由でレインズのIDを発行してもらうこと。ULSAPOはレインズへの直接接続機能は持っていません。
Q. Stripeを設定したのに決済後プランが変わりません
現在のバージョンではWebhook連携は未実装です。決済完了メールを受け取ったら、管理画面の「ユーザー管理」タブからOrganizationのプランを手動で変更してください。自動反映機能は今後のアップデートで対応予定です。
⚡ パワーユーザーTips
- CRM画面で ステータスタブ × 流入元フィルター × 全選択 → CSVエクスポート でセグメント別の顧客リストを即座に出力できます
- 「📊 分析」と「📈 予測」を両方開いてスクロールすると、パイプライン健全性と売上見込みを同時に確認できます
- 顧客詳細のアクティビティにテンプレートを挿入後、メール本文にそのままコピペして送付すると連絡のクオリティが標準化されます
- 毎週月曜日に「承認」ステータスの顧客を確認し、金消契約の日程を把握する習慣が成約率を高めます
- 「否決」顧客でも流入元・年収帯・雇用形態のデータは蓄積しましょう。傾向分析で「通りやすい顧客像」が見えてきます
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その他ご不明点は shoetsu.baba@baba-capital.com までお問い合わせください。お問い合わせへの回答は3営業日以内を目安にご対応します。
ウルサポ エージェントポータル v6.0 ／ 操作マニュアル Rev.6 （2026年3月改訂）